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任意売却のよくある質問 FAQ

お客様より「任意売却のよくある質問」

Q : 任意売却とは何ですか?

A 任意売却とは不動産に設定した抵当権(住宅ローン・不動産担保ローン・事業者ローン)の支払いが延滞し、債権者(金融機関)が競売で処分する前に、債権者の同意を得て所有不動産を売却することです。

競売は所有者の意思とは関係なく売却処分されますが、任意売却は所有者の意思(任意)で売却できます。

競売とは住宅ローンを3ヶ月以上滞納し債権者から債務全額の一括請求が来た後、任意売却をしないで放置すると債権者は所有者の承諾もなく「競売」にて債権回収を行います。
その後、前所有者は占有者として追い出されます。

その点、任意売却は所有者本人と、買主が売買の交渉を行う通常の不動産取引です。

また任意売却の大半は売却後に債務が残りますが、債権者との面会により無理のない返済に応じてくれる場合が多いので御安心下さい。


Q : 任意売却のメリット(良いところ)は?

A 競売のように買い叩かれることはなく、物件の所有者・担保権者・買主の話し合いにより
市場価格に近い値段で売却できる為に残債務を多く減らせます。


競売になれば、裁判所のホームページに公開され現地調査なども行われます。
競売業者などが勝手に近隣に広告を行う事もあります。
任意売却の場合は、一般の売却と同じ販売方法の為に情報が漏れることを防ぐことができます。


売却後に残債務が残った場合、債権者と債務者による話し合いによって売却が行われます。
私たち債務者の収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法となります。


競売の場合は手元に資金を一切残すことができないのに対し、任意売却ならば債権者との交渉により引越し費用や当面の生活費など
を捻出出来ることもあり、また通常不動産を売却する際支払う仲介手数料・抵当権抹消費用・滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
・差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額下記費用が債権者より支払われる為、経済的負担が軽減されます。


親兄弟や親戚、又は理解ある投資家に購入してもらい、家賃を支払うという形で住み続けるという方法もあります。


Q : 任意売却のデメリット(悪いところ)は?

A これは任意売却と競売の共通のデメリットですが売却後、数年間は住宅ローンや金融機関からの借入ができなくなる可能性があります。

債権者である銀行や信用金庫などの金融機関等によっては任意売却を認めない場合もあります。

また本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、返済滞納時の対応態度が悪い、依頼を受けた業者が過去の不正行為により任意売却の申し出を拒絶されることもあります。

ローン滞納をしている物件に関して、連帯保証人などが付いている場合には、その方々から任意売却への同意が必要となります。
同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません。

任意売却は競売より高く売ることができますが、それも買い手側の同意があってこそ。売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく折り合いがつかない場合には、債権者は任意売却を許可しないというケースも起こり得ます。




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